Zur Flächenberechnung bei Wohn- und Geschäftsräumen

Bei der Anmietung einer neuen Wohnung oder den Bezug eines Geschäftsraumes wird man sich als Mieter im Vorfeld über verschiedene Kriterien Gedanken gemacht haben. Entscheidungskriterien sind insbesondere die Lage, der Preis und die Größe der Räumlichkeit. Während die Lage stets nachvollzogen werden kann, sind Preis und Größe der Räumlichkeit schwerer zu verifizieren. Vor allem wird man sich als Mieter nicht die Mühe machen, die Nutzfläche entsprechend ihrer Angabe im Mietvertrag zu überprüfen. Vielmehr wird man die Fläche bei der Erstbegehung anhand des eigenen „Augenmaßes“ überprüfen und für richtig bemessen erachten. Ggf. wird man durch eine Aufmaßskizze der Räumlichkeit noch zusätzlich bestätigt.

Viele Wohn- und Geschäftsräume weisen tatsächlich nicht die Nutzfläche auf, die im Mietvertrag ausgewiesen ist. Gründe dafür sind nicht in erster Linie bereicherungsrechtliche Interessen des Vermieters, sondern bauliche Veränderungen. Jeder An- und Umbau sowie jede Sanierung bringt Veränderungen an der Nutzfläche mit sich. Diese Veränderungen werden nicht immer bei einer Neuvermietung berücksichtigt. Auch bei Neubauten können sich Abweichungen dergestalt ergeben, dass Schrägen, Terrassen, Balkone, Dachböden, etc. nicht entsprechend in die Nutzfläche eingerechnet werden.

Sofern die tatsächlich bestehende Wohn- bzw. Nutzfläche um mehr als 10 % kleiner ist, als vom Vermieter angegeben, stellt dies einen Mangel i. S. d. § 536 Abs.1 BGB dar. Die Toleranzgrenze von 10 % entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH und wird sowohl für Mietwohnungen, Miethäuser mit Grundstück, als auch Geschäfts- und Gewerberäume angewandt. Wird die Toleranzgrenze überschritten, so wird die Mietminderung in vollem Umfang prozentual nach der Minderfläche berechnet. Berechnungsgrundlage ist die Bruttomiete.

Sofern die Toleranzgrenze von 10 % überschritten ist, besteht für den Mieter zudem ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs.2 Satz 1Nr.1 BGB (BGH, Urt. v. 29.04.2009 – VIII ZR 142/08).

Alternativ kann der Mieter die Miete gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB entsprechend mindern. Da es sich beim Minderungsrecht um ein Gestaltungsrecht handelt, ist er auf einen Zustimmung des Vermieters nicht angewiesen. Die Minderung ist allerdings gegenüber dem Vermieter ausdrücklich zu erklären. Die Höhe der Minderung berechnen wir Ihnen gerne.

Für die Vergangenheit kann der Mieter Erstattung der zu viel gezahlten Miete, rückwirkend bis zur Verjährungsgrenze verlangen. Der Erstattungs-/Aufrechnungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB (3 Jahre). Die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Der Anspruch auf Minderung entsteht monatlich, da die überhöhte Mietforderung zum 03. Werktag des Monats fällig war bzw. ist (§ 556b Abs. 1 BGB).

Bsp.: Sie als Mieter zahlen seit dem 01.01.2011 eine Miete in Höhe von 1.000,00 € brutto für eine ausgewiesene 100 m² Wohnung. Die Vermessung der Wohnung ergibt tatsächlich nur 80 m² Wohnfläche. Es ergibt sich eine monatliche Überzahlung in Höhe von 200,00 €. Sie können Stand jetzt, die überzahlte Miete seit dem 01.01.2012 mindern.

Der Vermieter kann sich bei der Feststellung einer Flächenunterschreitung nicht auf die bloße Minderung der Kaltmiete berufen. Eine solche erstreckt sich ebenfalls auf die Betriebskostenabrechnung (BGH, Urt. v. 31.10.2007 – VIII ZR 261/06).

Der Vermieter kann ferner durch die Bezeichnung „ca.“, die vom BGH festgelegte Toleranzgrenze nicht verschieben (BGH, Urt. v. 10.03.2010 – VIII ZR 144/09). Dem Zusatz kommt keine Bedeutung zu.

Wenn Sie eine Überprüfung Ihrer Räumlichkeiten begehren, beraten wir Sie in Hinblick auf alle rechtlichen Fragen. Zum Zwecke der vorschriftsmäßigen Vermessung beauftragen wir ein verlässliches Vermessungsbüro. Informieren Sie sich über den Ablauf und die Kosten einer Beauftragung. Wir helfen Ihnen gerne.

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